रिवर्स मॉर्टगेज
रिवर्स मॉर्टगेज स्किम मला फार आवडलेली.
रिवर्स मॉर्टगेजच्या फंदात न पडलेले चांगले.
रिवर्स मॉर्टगेज म्हणजे काय?
Sort of Home equity line of credit (HELOC)
Keep in mind that reverse mortgages are sold, not purchased.
सविस्तर प्रतिसाद नंतर लिहितो.
कोणाला घेता येते?
- वय ६२ किंवा अधिक
- स्वतःचे घर, Primary residence only
- घरात इक्विटी हवी
रिवर्स मॉर्टगेजचे फायदे काय?
- घरात असलेली इक्विटी वापरता येते. easy access to money
- HUD/FHA चा आधार. जर लेंडर पैसे देऊ शकला नाही तर HUD/FHA पैसे देईल अशी तरतूद.
- ज्यांच्याकडे खूप इक्विटी आहे, पण सध्याचे वार्षिक उत्पन्न कमी आहे, अशांसाठी सोईस्कर.
रिवर्स मॉर्टगेजचे तोटे काय?
- समजण्यास कठीण प्रॉडक्ट.
- खूप महाग. अनेक फीज (बहुतेक लपलेल्या) उदा.ओरिजीनेशन फी (२% पहिल्या $२००,००० साठी, जास्तीत जास्त $६००० पर्यंत) टायटल पॉलिसी, सर्व्हे, लीगल, रेकॉर्डिंग फी, प्रत्येक महिन्याची लोन सर्व्हिसींग फी. या सगळ्या फी रोलओव्हर करून दाखवल्या जातात ज्यामुळे out-of-pocket खूप कमी दिसते, पण आज न उद्या ते आपल्यालाच भरावे लागते.
- कंव्हेंनशनल लोनपेक्षा रिवर्स मॉर्टगेजचा व्याज दर जास्त.
- लागू असलेले व्याज मुद्दलात जमा होते त्यामुळे व्याजावर व्याज जमा होऊन लोन वाढते.
- लागू असलेले व्याज tax deductible नाही कारण ते दर वर्षी paid नसते, ते लोनमध्ये जमा होते.
- As per FHA guidelines, HELOC + other liens cannot exceed 80% of home's appraised value. (LTV <= 80% ) रिवर्स मॉर्टगेजच्या बाबतीत असा काही नियम आहे की नाही, याबद्दल नक्की खात्री नाही, पण असेल तर आश्चर्य वाटणार नाही.
चांगला पर्याय काय?
घरातील इक्विटी शक्यतो वापरू नये. अगदीच उपाय नसेल तर HELOC वापरावी. HELOC चे दिलेले व्याज tax deductible असते.
ता.क. हा कायदेशीर किंवा tax सल्ला समजू नये.
संपादकः सदर विषयावर आर्थिक अंगाने अधिक माहिती देता याव व त्यावर सांगोपांग चर्चा व्हावी म्हणून लेखकाच्या विनंतीनुसार वेगळा धागा काढत आहोत.
मलाहि तेच दिसते...
ह्या स्कीमचा मी कधी विचारहि केला नाही आणि अभ्यासहि नाही.
ज्या पद्धतीने टीवीवर ह्याची जाहिरात केली जाते त्यावरून असे वाटावे की ह्यात फायदेच फायदे आणि सर्वच विन-विन आहे. ही स्कीम जर इतकी चांगली असेल तर तिचा अन्यत्र कोठे गाजावाजा का ऐकू येत नाही? ह्यावरून मला शंका होतीच की दालमे कुछ काला है. वरील तपशील वाचून अशी खात्री झाली की माझा स्केप्टिसिजम अनाठायी नाही.
रिवर्स मॉर्टगेजच्या फंदात न
रिवर्स मॉर्टगेजच्या फंदात न पडलेले चांगले.>> +१. घर विकुन भाड्याच्या लहान घरात रहायला जाणं चांगल. माझ्या पाहण्यात जे ज्येष्ठ नागरीक आहेत त्यातले काहीजण आयुष्यभर भाड्याने राहीलेत आणि निवृत्तीनंतर घर घेतलय. हे काही मला अजीबात झेपल नव्हत.
कोणाला घेता येते?
- वय ६२ किंवा अधिक >> भारतात ६०+ ना?
- घरात इक्विटी हवी >> हा मुद्दा कळला नाही. थोड सोप्या भाषेत समजवाल का जास्त फायनान्शीअल जार्गन्स नको.
- खूप महाग. अनेक फीज (बहुतेक लपलेल्या)... उद्या ते आपल्यालाच भरावे लागते. >> भारतात किती? होमलोनच्या बाबतीत पण प्रायवेट बँकांचे एजंट हे छुपे चार्जेस सांगत नाहीत.
- कंव्हेंनशनल लोनपेक्षा रिवर्स मॉर्टगेजचा व्याज दर जास्त. >> भारतात हा दर होम लोन पेक्षा जास्त आहे पण लोन अगेन्स प्रॉपर्टीपेक्षा कमी.
- As per FHA guidelines, HELOC + other liens cannot exceed 80% of home's
appraised value. (LTV <=80% ).... पण असेल तर आश्चर्य वाटणार नाही. >> भारतात हे ६०% च आहे.
अजुन काही मुद्दे
- दर ५ वर्षाँनी प्रॉपर्टी इव्हेल्युएशन होणार
- आधी रिवर्स EMI फक्त २०वर्ष मिळायचा आता तो लाईफटाइम केलाय
रिवर्स मॉर्टगेज
इक्विटी म्हणजे एखाद्या अ‍ॅसेटमध्ये आपल्या मालकीचा हिस्सा. समजा तुम्ही ५० लाखाची जागा घेतली आणी त्यावर कर्ज ३० लाख आहे, म्हणजे तुमची इक्विटी झाली ५० वजा ३० = २० लाख. तुम्ही जसे जसे कर्ज फेडत जाणार, तसे तसे कर्ज कमी कमी होऊन तुमची इक्विटी वाढत जाणार. समजा जागेची किंमत वाढली तर तुमची इक्विटी वाढणार, तसेच किंमत कमी झाली तर तुमची इक्विटी कमी होणार. जर जागेची किंमत कर्जापेक्षा कमी झाली, तर इक्विटी निगेटिव्ह पण होऊ शकते. बँकेला पॉसिटीव्ह इक्विटी हवी असते, निगेटीव्ह नको. याची खात्री करण्यासाठी ते सुरुवातीला आणी दर ५ वर्षांनी प्रॉपर्टी अप्रेजल करतात.
निवृत्त लोकांची घरात खूप इक्विटी असू शकते, पण वार्षिक उत्पन्न जर कमी असेल तर पंचाईत. घरात इक्विटी तर खूप आहे, पण त्या इक्विटीचा वापर ते करू शकत नाहीत. अशा वेळी Home Equity Line of Credit (HELOC) किंवा रिवर्स मॉर्टगेज कामाला येतात.
रिवर्स मॉर्टगेज म्हणजे इक्विटी गहाण ठेऊन काढलेले कर्ज, जे कर्जदार मरेपर्यंत किंवा त्याने घर विकेपर्यंत द्यावे लागत नाही. रिवर्स मॉर्टगेज किंवा HELOC घेतले नाही, तर मग घर विकण्याशिवाय पर्याय नसतो.
रेग्युलर मॉर्टगेजने तुम्ही इक्विटी वाढवत जाता आणि रिवर्स मॉर्टगेजने इक्विटी वापरत जाता. (निवृत्तीवेतन म्हणून किंवा आजारपणाचा खर्च म्हणून).
समजा तुमची जागा ५० लाखाची आहे आणि त्याचे अजून १० लाख कर्ज बाकी आहे.बँक तुम्हाला जागेच्या ६०% रिवर्स मॉर्टगेज द्यायला तयार आहे (३० लाख)
HELOC आणि रिवर्स मॉर्टगेज मधील फरक:
१) HELOC साठी किमान वयाची अट नाही जी रिवर्स मॉर्टगेजला असते.
२) रिवर्स मॉर्टगेजसाठी क्रेडिट किंवा उत्पन्न बघत नाहीत कारण कर्जदार मरेपर्यंत त्याला पैसे परत करावे लागत नाहीत. HELOC साठी मात्र क्रेडिट किंवा उत्पन्न पाहिले जाते.
३) HELOC साठी तुमचे पहिले कर्ज (First Mortgage) असू शकते. रिवर्स मॉर्टगेजमध्ये First Mortgage चालत नाही. जर First Mortgage असेल तर ते फेडावे लागते. समजा तुमचे घराचे शिल्लक लोन १० लाख आहे, मग बँक ते फेडते. अशावेळी मग रिवर्स मॉर्टगेज मध्ये बॅलन्स कर्ज १० लाख होते आणि तुम्ही अजून २० लाख घेउ शकता. (कमाल मर्यादा ३० लाख असेल तर). HELOC मध्ये १० लाख हे पहिले कर्ज (First Mortgage) तसेच चालू रहाते, शिवाय HELOC मधून तुम्ही ३० लाख घेउ शकता. (कसे काय? कारण HELOC + First lien हे जागेच्या ८०% पर्यंत मिळू शकते, ६०% नाही).
ही ३० लाख रक्कम दाखवली आहे, त्याला "मॅक्झिमम ड्रॉ अमाउंट" म्हणतात, म्हणजे तुम्ही जास्तीत जास्त ३० लाख कर्ज घेऊ शकता. ते कसे घेऊ शकता? रिवर्स मॉर्टगेज कर्ज मंजुरीच्या वेळी एकदम किंवा मासिक हप्त्यात किंवा जरूर पडेल तसे (५ लाख, मग २.५ लाख वगैरे)
HELOC च्या परतफेडीसाठी ठराविक मुदत असते (साधारणतः १० वर्षे). म्हणजे १० वर्षांनी घेतलेले शिल्लक कर्ज (balance loan) एकदम द्यावे लागते (याला बलून लोन असे पण म्हणतात, फुगा एकदम फुगतो तसंच काहीसं आहे म्हणून) किंवा रिफायनान्स (म्हणजे जुने लोन परतफेड करून नवीन सुरू) करावे लागते.
रिवर्स मॉर्टगेजला अशी काही अट नसते, त्यामुळे कर्जदार मरेपर्यंत किंवा घर विकेपर्यंत पैसे काढू शकतो (ड्रॉ लिमिटपर्यंत). तेव्हा मात्र ते कर्ज, जमलेल्या व्याजासकट बँकेला लगेच एक-रकमी फेडावे लागते. जर तुमचे वारसदार तसे करू शकले नाहीत, तर बँक ते घर विकून पैसे वसूल करते. (कर्जाच्या वरील उरलेले पैसे वारसांना मिळतात, पण वारसदारांमध्ये पण भांडणे असू शकतात त्यामुळे अजून कटकट होऊ शकते).
HELOC आणि रिवर्स मॉर्टगेजचे दर बहुतेक करून variable असतात (prime + margin
हा बदलता व्याजदर महिन्या-महिन्याला बदलतो की वर्षातून एकदा ते नीट बघून घ्या. (बँका त्यात लबाडी करून, वरचेवर दर बदलता ठेऊन पैसे कमवतात). रिवर्स मॉर्टगेजचा व्याजदर साधारणतः HELOC च्या दरापेक्षा जास्त असतो. (कारण HELOC ला ठराविक मुदत असते, पण रिवर्स मॉर्टगेजला नाही, त्यामुळे बँकेला जास्त रिस्क).
HELOC चे व्याज दर महिन्याला भरावे लागते. रिवर्स मॉर्टगेजला मात्र ते लोनमध्ये जमा केले जाते, म्हणजे पुढच्या महिन्यात तुम्ही व्याजावर पण व्याज देता. पुर्वी या प्रकारामुळे लोन हे पटकन ड्रॉ लिमिटपर्यंत जायचे आणि मग बँक घर घेऊन कर्जदाराला हाकलून द्यायची. पण आता FHA ने नियम बदलले आहेत आणि कर्जदाराला मरेपर्यंत घरात राह्ता येते. (भारतात याबद्दल काय नियम आहे, ते माहित नाही).
आता तुम्हाला कळलेच असेल की बँकेच्या सेल्समनला रिवर्स मॉर्टगेज का आवडते ते?
चांगली माहिती मिळाली धन्यवाद
चांगली माहिती मिळाली धन्यवाद
बाकी आपल्यावर अवलंबुन कोणी असतील तर ठीक आहे, पण वारसदार वगैरेँची जास्त फिकीर करु नये असे आपले माझे मत. मृत्युपत्रात 'मी चाललो, बसा बोँबलत' असं लिहावं
एकूणच प्रकरण रोचक दिसतंय..
एकूणच प्रकरण रोचक दिसतंय.. भारतातही हे असं काही अस्त?
- ऋ
-------
लव्ह अ‍ॅड लेट लव्ह!
मोहम्मद गझनीची प्रेरणा
उगाच वाचकांना जास्त संभ्रमात टाकायला नको. रिवर्स मोर्टगेजच्या धाग्यात गझनी कुठून घुसडला? तर सांगू इच्छितो कि माझा प्रतिसाद 'बदलते सामाजिक जीवन' आणि 'त्याला अनुषंगून बाजारात आणलेली आर्थिक उत्पादने(financial instruments)' असा आहे.
तर मंडळी, मो. गझनीने म्हणे १७ वेळा भारत लुटला. उगाच गैर समज नको म्हणून सांगतो, प्रत्येक वेळी अख्खा भारत लुटला नाही.( या वाक्याचा तसाही अर्थ निघतो म्हणून स्पष्ट केलेले बरे.) म्हणजे त्याला चांगलाच मृत्यू आला होता पण मरताना आपली संपत्ती आपण सोबत नेऊ शकत नाहीत याचा त्याला जगात सर्वात जास्त शोक झाला असे म्हणतात. मेल्यावर सोने सोबत कसे घेऊन जायचे याची त्याने बरीच माहिती काढली पण काही उपयोग झाला नाही. असो. आपण म्हणू जळ्ळा मेला तो इतिहास! पण त्याची , विशेषतः त्याच्या अशा मृत्यूची गोष्ट ऐकताना शाळेतली सगळी मुलं हळहळायची. ते पाहून भांडवलवादी लोक बिथरले. संपत्ती कमावणे ही आयुष्याची प्रेरणा आहे असा धडा अशा हळहळणार्‍या मुलांना कसा देणार हा गहन प्रश्न त्यांना पडला. लवकरच त्यांच्या लक्षात आले कि गझनीसारख्या अति संपत्ती कमावणार्‍या लोकांबाबत खरेच काही करता येत नाही (आणि गरजही नसावी) पण जनसामान्यांच्या बाबतीत मात्र प्रचंड मोठा तोडगा आहे. त्यातून रिवर्स मोर्टगेज चा जन्म झाला.
अगदी अल्प शब्दांत सांगायचं झालं तर'आपली संपत्ती वारसांना सोडून जाणे' च्या विरुद्धार्थी ही रिमो योजना आहे. आजकाल मुले आपल्या पायावर उभी राहतात, वेगळ्या जागी स्थिर होतात, त्यांना बापाच्या घराची गरज नसते. बाप मरतो तेव्हा त्याचवेळी त्यांना त्या घराची किंमत किती असते हा ही प्रश्न! शिवाय आजची पिढी बापाचे/आईचे पैसे नको म्हणते. काहींना, बापाचे घर बापाला मरेपर्यंत राहायला पाहिजे हे कळते, बापाचे उत्पन्न चांगले नाही हे कळते, शिवाय आपण बापाला/आईला पैसे देऊ शकत नाही हे कळते, बाप मेल्ल्यावर त्याचे घर विकून येणारे सारेच पैसे लाटण्यापेक्षा बापाचे/आईने जिवंतपणी थोडे जास्त सुखाने राहावे असेही वाटत असते. आजकाल मुले परदेशी जातात, आईबाप इकडे खुश ते तिकडे खुष, मग बर्‍याचदा संपर्क कमी होतो, वर्षातून एखाद वेळी भेट होते. मुले एक संदेश देतात कि आता तुमच्या घराची किंमत डॉलरच्या रेटनी विभागली कि आमच्यासाठी त्याचे काही मूल्य उरत नाही, पक्षी तुम्ही इकडेच ती भोगा आणि पीपीपी मल्टीप्लायर एंजॉय करा.
शिवाय, आजच्या नव्या बापांच्या/आयांच्या मते त्यांच्या मूलांनी अमेरिकेप्रमाणे एका वयानंतर आपले पहावे, आम्ही आमच्या आयुष्यात जी संपत्ती कमावली ती आम्ही स्वतः भोगून जाणार, नोकरी करताना घराच्या कर्जाकरिता आम्हाला चिकार सुखे भोगता आलीत तेव्हा म्हातारपणी भोगता यावीत वा किमान म्हातारपण सुखात जावे, असे वाटते.
हे मार्केट रिमो केटर करते. आज तुमचे घर ५० लाखाचे आहे. त्याची किंमत दर्वर्षी ५-१०% नी वाढते. ५० लाखाच्या काही टक्के (८०% इ) लोन मिळते किंवा एक जास्त्तीत जास्त रकेमेच्या आत पेंशन घेता येते. (भारतात) मरेपर्यंत ही पेंशन चालू असते (पेंशन पात्रतेनुसार जास्त निघाली आणि १०० वषे जगायची धमक वाटत असेल तर जबर्‍याच). रक्कम, व्याजाचा दर आकर्षक असतात. हळूहळू घरातली आपली मालकी बँकेची होते, पण ती शून्य झाली तरी मरेपर्यंत बँक हात लावत नाही. यासाठी ९५-११० वर्षे जगावे लागते असे काहिसे आहे? मृत्यूनंतर बँकेची इक्वीटी घराच्या बाजारभावाच्या दराने (थोड्या कमीच) फेडून मुलांना ते घर परत आपल्याकडे घेता येते. सगळी इक्विटी फिटायच्या आत मेला तर उरलेली रक्कम बॅ़ंक सांगितलेल्या नॉमिनीला देते.
बँक देतानाच घराच्या किंमतीपेक्षा कमी लोन देते आणि हा माणूस मरायच्या वेळी घराची किंमत कशी वाढलेली असेल हे पाहून किती कमी लोन द्यायचे ठरवले जाते.
तर पंधरवड्यात चंद्रकला बदलतात तशी साध्या माणसाची संपत्ती तरुणपणी वाढते आणि म्हातारपणी कमी होते. रिमो घेतली तर यातला क्षयाचा भाग आयुष्यातून निघून जातो. यात कोणताही लोचा नाही, गोम आणि मेख नाही. घराचे कर्ज म्हणून २० लाख घेतले तर नॉमिनली (without regard to time value of money)आपण ४० लाख परत देतो (१०% दर, २० वर्षे). यात तुम्हाला मेख दिसत नसेल तर रिमो मधे पाहू नये.
तात्विक आणि तांत्रिक दोन्ही बाबी मी सांगीतल्या आहेत. तुमच्यात केवढा मोठा गझनी आहे हे ते तुम्ही ठरवा.
शहराजादजी, मूळ लेखापेक्षा लांब प्रतिसाद दिला म्हणून पुन्हा आपण माझे चरित्रण करणार! त्याचं काही रिमो करता येतं का पाहतो.
सही: पुरोगाम्यांना लॉजिक माफ असतं.
चांगली माहिती. मला HELOC आणि
चांगली माहिती.
मला HELOC आणि रिव्हर्स मॉर्टगेजची सखोल माहिती नाही. पण माझं आकलन असं होतं की रिव्हर्स मॉर्टगेजमध्ये बॅंक आपलं घर विकत घेण्यासाठी दरमहा पैसे देतात. म्हणजे काही वर्षं बॅंक हप्ते भरते. ही घर विकण्याची प्रक्रिया अनेक वर्षं चालल्याने त्याच घरात रहाण्याचा फायदा मिळतो. तसंच घरात असलेल्या इक्विटीचा वापर जगण्यासाठी करता येतो. त्यामुळे घराची किंमत कमी मिळत असली तरी सोयीमुळे हा सौदा आकर्षक वाटत असावा. याउलट HELOC मध्ये तुम्हाला त्याच इक्विटीसाठी आत्ता कर्ज मिळतं. या दोन्हीत आर्थिक दृष्ट्या तत्वतः फरक नसला तरी त्या दोन उत्पादनांच्या पॅकेजिंगमध्ये फरक आहे. उदाहरणार्थ मध्यमवयीन लोकांसाठी लाइन ऑफ क्रेडिट जास्त उपयुक्त वाटू शकते, कारण त्यांना घर पुढच्या दहापंधरावीस वर्षांत विकायचं नसतं, इतर उत्पन्न चालू असल्यामुळे कर्ज फेडण्याची क्षमता असते. याउलट वयस्क लोकांसाठी दरमहा काहीतरी नियमित उत्पन्न मिळाल्याने जीवन अधिक सुखकारक होतं. थोडक्यात तरुणपणी ग्रोथ हवी असते तर म्हातारपणी स्थैर्य हवं असतं - हा HELOC आणि रिव्हर्स मॉर्टगेजमध्ये आहे.
(या चित्रात काही त्रुटी असू शकतील. जरूर दुरुस्त कराव्यात.)
हे भयंकर आवडलं.
तुमचं मत अगदी बरोबर
>> रिव्हर्स मॉर्टगेजमध्ये बॅंक आपलं घर विकत घेण्यासाठी दरमहा पैसे देतात.
बँकेला घर घेण्यात काही रस नसतो, कारण रिअल इस्टेट हे बॅंकेचे क्षेत्र नाही. त्यांना फक्त या ना त्या कारणाने कर्जासाठी पैसे पुरवायचे असतात, ज्याच्यावर ते अजून पैसे कमावू शकतील आणि तारण म्हणून त्यांना घर हवे असते. ( अशी भरपूर घरं त्यांच्या छातीवर पडली तेव्हा फोरक्लोजरचा खेळ सुरु झाला.)
>> त्या दोन उत्पादनांच्या पॅकेजिंगमध्ये फरक आहे.
तुमचं मत अगदी बरोबर आहे. HELOC चा टार्गेट ग्रूप म्हणजे मध्यमवयीन लोक. हे लोक ठरवले तर HELOC चा वापर खूप चांगला करू शकतात. नोकरी धंदा नीट चालू असताना HELOC घेऊन ठेवणे, ही चांगली संधी आहे. नाहीतर २.७५% टक्के व्याजाने (ते पण tax deductible) कर्ज कुठे मिळणार आहे? फक्त ते पैसे तुम्ही कसे वापरता, त्यासाठी संयम पाहिजे, नाहीतर ते पैसे वापरून मजा करणारे खूप लोक आहेत. रिवर्स मॉर्टगेजमध्ये ही शक्यता अजून असते.
बँकेला असेच ग्राहक हवे असतात, जे जास्तीत जास्त उधारी ठेवतील. अजून गंमत म्हणजे, न वापरलेले रिवर्स मॉर्टगेजचे लिमिट बँक नेहमी वाढवते (उदा. ६% कर्जदर, ३० लाख लिमिट, तुम्ही फक्त ५ लाख घेतले, तर बँक १ वर्षाने आपोआप २५ लाख ६% ने वाढवून देणार, ज्यामुळे तुम्ही अजून ड्रॉ घ्याल). व्याजदर कमी झाला तरी HELOC चे रिफायनान्स वर्षातून १ दाच करता येते.
वाचनखूण
चर्चा इतकी महत्वाची वाटली की वाचनखूण म्हणून साठवली आहे.
घर विकणे हा सोप सुटसुटित पर्याय आहेच; पण मग भाड्याच्या घरात राहण्याच्या वेगळ्या कटाकटिही आहेत.
(सोयीच्या ठिकाणे, योग्य त्या दरात भाड्याची जागा मिळेलच असे नाही; उपलब्ध असली तरी म्हातार्‍या जोडप्यलाअ देतील क नाही ठाउक नाही; दिलीच तरी
अकरा महिन्यांनी पुन्हा "जागा रिकामी करा " असा धोशा लावला जात असेल तर उतारवयात सारखी दगदग कटकटिची ठरु शकते. ह्यावर उपायही असतीलच ज्याचे त्याचे; स्वतःपुरते.
पण बरेच कंगोरे आहेत ह्या गोष्टिला.)
तुम्ही त्यावर कसा उपाय काढता हे महत्वाचं.
--मनोबा
.
संगति जयाच्या खेळलो मी सदाहि | हाकेस तो आता ओ देत नाही
.
memories....often the marks people leave are scars
रि.मो. आता टेक्स फ्री
दुवा